身邊一對夫婦朋友,近日向我尋求財務意見。夫婦現時均為40多歲,沒有小孩。下文會以「先生」與「太太」稱呼二人,他們目前的資產與收入如下:

1.物業)「單位一」於2009年購入,買入價190萬;「單位二」於2015年購入,買入價618萬。

2.收入)先生月薪$22000;太太

月薪$65000。先生早前花兩年照顧有認知障礙症的家人,近月重返職場。太太職位則屬公務員性質,工作穩定。

3.強積金/公積金) 先生的強積金結餘為$40萬;太太的公積金結餘約$430萬。

4.健康保/人壽保) 先生供緊一份醫療人壽保險,每年供款$33000,60歳供完,可獲終身免醫療;太太已供完一項人壽產品,意外賠償額達100萬,但未有其他健康保險。

5. 股票/其他投資) 二人沒特別開設股票戶口,太太則有其母親留下的10手中電控股。

6. 現金) 夫婦目前的流動現金,平均維持約$100000。

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那他們有什麼財務煩惱呢?以下為他們的疑問:

1)「單位1」現估價750萬;「單位2」現估價815萬。「單位1」為供完的自住樓,「單位2」則是出租物業。但因滲水問題及前租客的問題,「單位2」現時丟空。目前每月供款$34000,若放租便可收回月租$17000。「單位2」 的按揭,直至2034年才完結。

2)夫婦現金水平約十萬元,是否應增加資金儲備?

3)家庭資産過度傾斜在港樓上,是否應改為投資美股丶Bitcoin或英國樓?

4)夫婦二人的醫療保障是否不足?

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由於我並非持牌財務專家,所以只能從朋友角度給予意見。但針對他們的四項疑問,我有以下的見解:

1)「單位1」現估價750萬;「單位2」現估價815萬。「單位1」為供完的自住樓,「單位2」則是出租物業。但因滲水問題及前租客的問題,「單位2」現時丟空。目前每月供款$34000,若放租便可收回月租$17000。「單位2」 的按揭,直至2034年才完結。

在投資的角度看,出租物業的yield不夠3厘,其實一開頭便不宜購入。現出租價($17000)只達月供按揭($34000)的一半,再加上單位現時丟空,每月淨供款佔家庭總收入約4成,可看成是負現金流資産。家庭仍有債務,較難考慮加按或轉按等做法。再加上單位仍有滲水機會,打理上頗費心力。

夫婦二人也知道這問題,所以已找地產舖落廣告,希望出售此單位。雖然現時未有合適賣家,但相信他們減少許價(eg. 7.99 mil)的話,可吸引更多上車客, 畢竟價錢仍在林鄭plan的範圍內。

朋友提過如做全面的滲水修補工程,需耗費20萬,但成功杜絕問題的機率約9成。建議友人目前現金流不足,不宜再花錢執靚間屋來出售。倒不如直接跟潛在賣家提出屋宇的維修需要,但單位售價可再減一些。這樣既能省卻自己裝修的麻煩,又能減低雙方買賣繳交的稅項,何樂而不為?

2)夫婦現金水平約十萬元,是否應增加資金儲備?

一個家庭的emergency fund,應為家庭成員的6-9個月總收入。以夫婦現時的總月入$87000計算,家庭的emergency fund最少預約$522000。(87000 X 6) 夫婦的「單位二」或積金戶口未必能即時encash資金,但只要太太賣走其母親留下的十手中電控股,便可套現約$386000,家庭的emergency fund躍升至$486000。只要夫婦從每月薪金額外多儲$10000-12000,不消半年便達至$522000的理想金額。其後夫婦的新儲蓄金額,可用作開設美股戶口,逐步嘗試更高風險的投資。

3)家庭資産過度傾斜在港樓上,是否應改為投資美股丶Bitcoin或英國樓?

以總資產規模來說,供滿的「單位1」與「單位2」的已供額,達到$900萬至$1100萬,超過總身家的一半。所以長遠來說,portfolio必需更分散。

由於「單位2」仍在嘗試放售,建議他們在儲夠emergency fund後,可嘗試開一個簡單的美股戶口。 例如Interactive Brokers的入金門檻只是1萬港幣,每月可先花幾千港元購買DIA丶SPY與QQQ等大型ETF。待他們對大市的認識加深,可再購買其他個股丶定息產品丶房託或環球產品。

Bitcoin現價已較高位回落,但其政府管制及平台風險,均比上段提及的產品高,建議他們先不要碰。現時仍繼續投資Bitcoin的人士,多屬於以下兩類:(一)純粹短炒,因Bitcoin的波幅比外匯更高,且可做槓杆;(二)長期持有,當是另一種「貴金屬」投資,可能在出國或移民時用得著。

我對英國樓不熟悉,但「隔山買牛」始終有難度。如在香港搞租務已遇上困難,海外收租便要預有問題需付Agent額外的資金。如考慮購入英國物業,最好熟悉當地的環境或有相熟的agent。 又或者,該物業未來有實際的自住用途,例如有親人將移居當地或自己將移民該國。

4)夫婦二人的醫療保險是否不足?

先生供的醫療保險沒有問題,唯家庭現金流不足的話,可考慮向保險agent咨詢其他的供款方案。太太只有一份人壽絕對不夠,但又不宜選擇儲蓄保,因四十多歲投保多數較為昂貴。建議太太可選每年續保的危疾保險,每年花費數千元,給自己最基本的保障。

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隨著年紀增加,資産及現金流應為我們的生活增添便利,而非帶來麻煩。把太多資金鎖在不動産或退休後才能取回的積金戶口,即為現時中年的支出增加壓力,當時人亦未能享受資産升值帶來的樂趣。希望這對夫婦朋友找到最佳的解決方案,好好釋放過千萬資産應有的流動力!

P.S.

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