合景將於下星期一起10月19~22日招股，10月30日上市。招股價$7~$8.13，一手入場費$8,212 (1000股），發行3.8億股（9:1 分配），在國際配售的股份中，約有7062萬股保留給合景泰富 （01813） 股東認購，集資31億港元，設有超額配股權15%。引入8名基投，鎖定期6個月，合共1.2億美元，佔30%，高領為最大基投（最近老是常出現？），認購5000萬美元。保薦人方面有農銀國際及華泰國際，往績尚算ok ，不突出。

簡介

合景悠活是合景泰富旗下物業公司，主要為住宅物業及商業物業提供綜合物業管理服務。據在管總建築面積計，在中國排名第7，在大灣區排名第5。據中指遠發佈的2020年中國物業服務百強企業，按綜合實力合景悠活排名第17位。

合景的收入是嚴重依賴母公司的，2017-2019年來自合景泰富集團及其合營公司、聯營公司的收入佔比有100%、100%及89%，即代表2019年先有協力廠商入局。合景泰富集團目前在廣州、北京、上海、香港等近40座城市擁有地產發展專案，累計已開發近150個項目。合景泰富間接持有合景悠活約97.22％股權，果然有媽的孩兒像個寶。在管建築面積，2017-2019年住宅物業分別為1090萬平方米、1180萬平方米及1830萬平方米；商業物業則分別為130萬平方米、200萬平方米及330萬平方米

財務資料

合景收入及淨利潤表現算幾強勁，由2017年RMB4.6億增至2019年11.2億，複合年增長達到56%。淨利潤分別為4410萬、7970萬及1.85億，複合年增長率為104.7%。毛利率方面，住宅物業是15.8%、19.9%、34.4%，而商業物業則為42.2%、42.3%及43.4%，可以睇得出商業物業比住宅物業更賺錢。不過住宅物業係2019年突然增至34%，比同業高，而這個增長可唔可以保持落去呢?

另外值得留意的係合景除左收入上高度依賴合景泰富等關聯方之外，對關聯方應收款亦都非常高，佔64%、77%及79%。關聯方應收款周轉日數分別為263日、260日及242日，而獨立協力廠商的應收款周轉日數分別為79日、76日及63日，多左接近4倍。而合景係招股書有解釋到係考慮到關聯方的違約風險較低，所以俾佢地拖長天期黎找數。但對於一間公司黎講，應收款天期咁長，會大幅影響資金運營效率，有可能會影響收入及淨利潤。

總結

其實筆者認為合景是一間唔錯的物管，而且基投陣容又OK，理應就去馬。但係今次分拆上市涉及紅股份派問題，每2股合景泰富(1813)送1服合景悠活，而呢批紅股佔總發行股數(超額配股權後)約80%，扣除大股東持有的紅股後，仍有唔小數量的紅股係無禁售期，而且持有分派紅股的人的成)比招股價高(如以上限定價$8.13)，會造成上市後一定的沽壓，可以參考番時代鄰裡(9928)，因為小股東會沽出收到的紅股，首日上市就破底。基於以上理由今次決定放棄認購(唔係見到高LING就一定狗沖既)，留番比其他人賺，或者到時上市有好價再接番。