「五窮月」市況不明朗，資金轉投盈利確定性較高的物管股，加上碧桂園服務(6098)獲納入藍籌，短期有助推升整個板塊的氣氛。不過，執筆時新希望服務(3658)暗盤「穿底」，反映物管氣氛雖佳，但市場對新股質素仍非常審慎及「揀擇」。市場消息指，越秀地產(123)分拆物管越秀服務轉入直路，傳於本周二(25日)開始預路演，計劃集資2億至2.5億美元(約15.5億至19.4億港元)，有老牌國企背景撐腰，是否值得認購？

筆者大致看了一遍招股書，感覺是越秀服務擺脫不了中小型物管的「通病」，就是地域收入過份集中於某一地區，越秀服務在大灣區的收入佔比超過80%，在管項目數量215個，在管面積3,260萬平方米，規模前50名不入，加上近年新增在管面積增長緩慢，一來反映母企的支持力度不足，二來也顯示公司在接第三方項目時的競爭力偏弱，這對未來發展及估值都不是好事。

至於優勢方面，越秀服務在大灣區物管企業之中，擁有頗為獨特的「地鐵概念」，不少上蓋物業的管理都由公司負責，有助提升毛利率及營收水平。公司在管面積中，96.1%位於一線、新一線和二線城市，反映其資產質素不俗，逆境時抗跌力也會較強。

收入分部方面，非商業項目(如住宅、公共場所、工業園)收入佔比67.3%；商業項目(如寫字樓、購物商場等)佔32.7%。「非業主增值服務」的增長勢頭最強，去年首9個月按年增長達98%。該業務客戶對象為其他房地產開發商，服務包括示範單位管理及交樓前支援服務、車位銷售、物業租賃、前期規劃及設計諮詢。

抽定唔抽？目前尚未有招股價等資料，較難以判斷，但以其中小型規模而言，歷史市盈率如高於20倍，筆者將不會考慮，皆因如願意付出20倍PE去買，市場上營運效率更高的選擇也有不少。

值得留意，如5月31日或之前購入越秀地產，可獲得越秀服務的保證配額，而配額詳情將於6月2日公佈。此外，越秀地產將進行五合一，除淨日為6月10日，每手股數由2,000股改為1,000股，合股一般意圖為收集貨源，配合6厘股息以上墊底，短期亦具炒上動力。

本人為證監會持牌人，未持有上述股份財務權益。

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